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轉載自 智邦不動產 不動產版主:sway

你以為當個黑心建商容易？每天在存款簿增加的零，

與下半輩子良心不安中掙扎，那種煎熬，很難過，

挺著喝出來的肚子，往賓士的座位中塞進去，

夜深人靜的時候，來自四面八方的無聲壓力，我想要大聲尖叫。
最討厭的智邦不動產找上我，

本來想要找人毀了這網站，用毒灌爆，害我少賺很多，

可是，我覺得該是了結的時候了，說一些心聲也爽。

最近景氣很熱吧，只要看到報紙就有利多的消息，

啥大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦，

還有，一群群大陸人去看個啥個案，

最扯的是，隨便來個大陸人，只要是去哪走走，就被報成「看地打算投資」？

都是我們這種人出錢的啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔，

三天找吃飯、五天找出國、生日送

LV 包、買房子打六折，

新聞就出來了，還源源不斷呢，

你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了，

我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐，還真的神奇，

連我都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己。

你知道房價怎麼開麼？比如，我的成本價一坪20萬元，

那麼利潤如果抓兩成，就是24萬元，成為我的銷售底價。

那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元，

給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！

對公司來說，一坪還是賣二十四萬元，

不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元，

那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道，

我一個案子就可以多賺好幾千萬元。

那，怎賣呢？我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞，

告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到，

一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多，

這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。

可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？

告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的，

那些不貸款的人更呆，而比較窮的或是年輕夫妻要成家的，

要作九成銀貸的那些，更呆，送一點家電就買了，

只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好。

當然，抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局，

先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光，

買幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀作頂級 SPA ，

很辛苦的，你想，不這樣做，

哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢？

有時我也挺佩服業者，把荒郊野外，

教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」，

笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點，

你看我們教育有多成功呢？

記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」，

現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」。

邏輯是對的，但是，有潛力，就是僅有夢想，未來看運氣，

你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地，

當然現在比較好一點，有進度，

不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車，

然後又自己合理化說住在有前景的地方？很好騙。

還有，一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」，

後來，全部改成「自住沒差」，一樣嘛，花錢就好，

當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！

幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽，

反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來，

又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？

屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好，

景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。

以後再說怎蓋房屋，那些我都不敢住的，卻是大家的夢想宅。

2. 建材差異

錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後，

× 的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半，

然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」

這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。

反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。

你說，經濟不景氣影響銷售？

我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣，

是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶，

可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢，

可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。

說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？

比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋，

我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成，

隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。

有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環，

綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半，

沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好，

反正，混凝土一灌就看不到，

工人也做得比較快，省時省力省錢，快速完工。

混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商，

可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！

浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆，

鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛，

地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框，

那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。

有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後，

一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。

最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒，

還好我命大，九二一地震台北只有二級，

還倒不了，油漆補一下就好。

翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版，

全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西，

水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用，

我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽；

那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊，

可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管；

還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門，

啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來，

不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。

幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了，

而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的，

我不需要用好用的建材阿。

油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆，

一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？

三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光，

幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過，

再請師傅隨便漆上一層就好，

通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。

你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的，

表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色，

有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬，

你的牆就一定會有斜的色差，

還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。

還有阿，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯，

但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌，

混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌，

後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看，

後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩，

免得大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月，

沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。

誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督，

行家一看就知道偷了多少工，

反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。

最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五，

還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻，

你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦，

這是媽媽桑告訴我的。
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3 操縱房價與銷售率

建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法，

免的大家又熱過頭亂亂買。

有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？

無論是「大陸人要來買房子了」，

還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等，

一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好，

連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。

不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了，

問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過??，

有的是根本沒看房子的人，

現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上，

一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。

房價怎操作呢？

簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元，

我會要求代銷訂出六十萬元的表價，

無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。

那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情，

但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較，

附近的個案都是開這樣的價格，

更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元，

一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。

當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子，

你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶，

跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦，

可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」

好，你大概感動的就買了。

我還是一坪多賺五萬元。

以前真的是用廣告戶來引導出價，

不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺，

誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。

還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的，

或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元，

只要一個案子有一成是這樣的客戶買，

一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？

別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣，

一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元；

一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。

你會問，我開價六十萬元，

那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？

才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話，

啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦，

反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好，

而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水，

可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊，

我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會，

所以，管他風評咧。

發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道，

可是呢，有一招是別人教的，

找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時，

加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成，

而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元，

可以給客戶當證明看，也可以給銀行看，

貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元，

把這些房子拿去貸款等於全額貸，

我的本金跟獲利馬上全部賺到，

接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣，

買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去，

縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元，

可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。

誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多，

政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。

誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺，

而且那種客戶比我還堅定：

「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好，

況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶，

報紙都說只有七成五，

這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶。」

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4 看不見的黑心建材

最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師，

陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等，

也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？

他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇，

有空大家可以參觀，

東波水月花坊 http://www.eastwave.com.tw/ ，

重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受 VIP 價格哦。

繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣，

一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！

我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」

還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。

現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的，

這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡，

畢竟，太專業的東西了。

化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好，

通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了，

所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大，

只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化，

我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用，

神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查，

那很麻煩，也很臭。

這裡可以賺個上百萬元。

有沒有問題呢？

誰知，哪天化糞槽負荷過重，

爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。

緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動，

一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫，

緊急發電機是哪個牌子？

沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達，

然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的，

狠一點的話，消防單位一檢查完，

我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。

接著，電線也是很好偷的地方。

偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑，

不過，那用電量的設定，是假設值，

也就是，比如一個社區設定 250 的用電功率，

通常也只用到 100 就了不起，

那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？

對了，就是這樣，一偷就少一成啦。

接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞，

不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是，

這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能 A 就 A 啦。

還有，電梯。

如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室，

通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商，

會配知名品牌電梯、那部電腦，

像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。

別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。
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5 大賺都更錢

大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。

記不記得，上次有人因此而被槍斃？

就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子，因為屋主不配合，

建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。

那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。

買老公寓，第一件事，低調，

不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。

所以，我大概都是找個人頭當投資客，

一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。

通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間，

然後就有屋主死也不肯賣，

那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？

很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住，

這樣鄰居就不知道我要重建，

那麼，三樓買不下來，人家不願意賣，

我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY 、

找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。

通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了，

這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。

還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的，

慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌，

這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。

頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水，

反正老房子本來就會漏水，

仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。

到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋，

而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建，

不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家，

這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點，

然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。

這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道，

第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」

假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人，

再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。

通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜，

幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透，

但是，有時也要出絕招，

比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、

找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾，

讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡，

只要慢慢的來，成功機會就很高。

所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種，

你可能就會發現，哪天有人在搞破壞，

那麼，有五成的問題是有人想整合重建，

唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋，

大家一起抬高價格。

講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的，

反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖，

大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。

再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人，

守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？

那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。

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6 分化管委會

大家都知道，房子蓋好、交屋後，

最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？

除了健身房、游泳池這些看的到的東西，

重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。

以前呢，購屋客多半不懂，

所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的，

都能交差了事。現在呢，被網路害死了，客戶都很懂，

不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交，

真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的，

日子真的不好過。

我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋，

只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？

在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。

所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後，

就開始分成兩組，一組是交好組，

專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，

比如油漆髒了。

另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶，

跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞，

不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。

正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的，

那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢，

反正，方便、省管理費大家都愛，

只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。

管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。

管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停，

而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。

管委會不准擺鞋櫃？不可以！

我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。

要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結，

就不會窗口一致對建商啦，

你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？

最近我手上一個社區，已經